Investissement : le régime fiscal des LMNP évolue

Cette année, une nouveauté a été adoptée en ce qui concerne la loi de finances. Les loueurs en meublé non-professionnels (LMNP) passent directement sur le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) une fois que leurs plafonds sont atteints. Il n’est donc pas nécessaire de faire ses déclarations. Néanmoins, certains investisseurs subissent les conséquences de ce nouvel acte, particulièrement en cas de revente de bien immobilier.

Maisonette en bois et petit sac avec un dollar dessiné

Bien immobilier : quelle différence entre LMNP et LMP ?

Le statut de LMNP tout comme le statut de LMP concerne l’investissement dans l’immobilier locatif. Ainsi, une personne souhaitant investir ou même proposer son logement principal à la location doit se déclarer. Qu’il s’agisse d’accroître son patrimoine, ou bien de réaliser des revenus complémentaires, les règles de fiscalité s’appliquent. La différence entre les statuts de LMNP et LMP se situe simplement au niveau des revenus annuels :

  • le statut LMNP s’applique en cas de recettes inférieures à 23 000 euros
  • le statut LMP concerne les personnes qui réalisent des recettes de plus de 23 000 euros annuellement

Depuis 2020, le passage du statut LMNP au statut LMP s’effectue automatiquement, sans déclaration à faire de votre part. Il est toutefois important de noter que l’application du statut concerne le foyer fiscal et l’ensemble des biens meublés mis en location. Pour tout savoir sur l’investissement en LMNP, consultez cet article complet.

Une condition en moins pour passer en LMP

Avant cette année, les foyers devaient obligatoirement s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour bénéficier du statut de LMP. Toutefois, depuis la loi finance de 2020, il n’est plus nécessaire de passer par cette procédure. Désormais, les revenus fonciers doivent être supérieurs à 23 000 euros par an ou bien supérieurs aux autres revenus du foyer afin que les propriétaires passent automatiquement en LMP.

Cette qualification est donc plus simple à obtenir et ne change rien à l’imposition. Il convient de déclarer ses revenus au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En cas de déficit, il est également possible d’effacer une partie ou la totalité de son IR en déduisant le montant du déficit lié aux investissements locatifs lors des déclarations annuelles.

Le cas de la revente

Cette nouvelle disposition a aussi des conséquences sur les plus-values immobilières lors de la revente. En effet, avec un statut de LMNP, le loueur peut profiter d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. De plus, après 20 ans, il est exonéré d’impôt (et de prélèvements sociaux après 30 ans). Une fois qu’on passe en LMP, c’est plutôt l’inverse qui se produit. En tant que professionnel, la taxe sur les plus-values devient plus importante.